என்ன சொல்கிறது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு உரிமையாளர் சட்டம்?

கல்வி, வேலை வாய்ப்புக்காகப் பெரு நகரங்களை நோக்கி மக்கள் படையெடுக்கும் காலம் இது. இதன் காரணமாக நகரங்களில் வீட்டுத் தேவை அதிகரித்துக்கொண்டே செல்கிறது. அதற்கேற்ப பெரு நகரங்களில் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளும் அதிகரித்துக்கொண்டே செல்கின்றன. பலரது சொந்த வீடு கனவையும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள்தான் நனவாக்குகின்றன. அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புக்கென ஒவ்வொரு மாநிலத்திலும் தனிச் சட்டங்கள் உள்ளன. இங்கேயும்கூட, தமிழ்நாடு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு உரிமையாளர் சட்டம் 1994 உள்ளது. அந்தச் சட்டம் என்ன சொல்கிறது என்று பார்ப்போமா?

சட்டத்துக்கான காரணம்

தனி அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு கட்டுவதற்கான உரிமையை ஒருவருக்கு இந்தச் சட்டம் வழங்குகிறது. குறிப்பிட்ட கட்டிடத்தை அடுத்தடுத்த தலைமுறையினருக்கு மாற்றும் வகையிலும் அசையா சொத்தாகவும் இந்தச் சட்டம் காட்டுகிறது.

சட்டத்தின் பயன்பாடு

இந்தச் சட்டமானது ஒவ்வொரு அடுக்கு மாடிக் கட்டிடம் கட்ட விண்ணப்பிக்கத் தொடங்கு வதிலிருந்தே அமலுக்கு வந்துவிடும். ஒரு குறிப்பிட்ட கட்டுமானத்தில் 5 அல்லது அதற்கு மேல் அடுக்குமாடி வீடுகளை 3 தளங்கள் அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட தளங்களைக் கொண்டு அமைக்கலாம். கட்டிடத் திட்ட அனுமதியைப் பொறுத்து கட்டுமானத்தை மேற்கொள்ளலாம். சம்பந்தப்பட்ட அமைப்புகளால் வழங்கப்படும் முறைப்படியான கட்டிடத் திட்ட ஒப்புதலைப் பெற்றுக் கட்டிடத்தைக் கட்ட இந்தச் சட்டம் வழிவகை செய்கிறது.

அடுக்குமாடி மாற்றக்கூடியது

ஒவ்வோர் அடுக்குமாடிக் குடியிருப் பிலும் மனையில் பிரிக்கப்படாத பாகம் இருக்கும். இதேபோல அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் எல்லாத் தேவைகளுக்காகவும் வசதிகளும் இருக்கும். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பானது பரம்பரையானதாகவும் மாற்றக்கூடியதாகவும் அசையா சொத்துகவும் வகைப்படுத்தப்பட்டுள்ளதால், அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பின் உரிமையை யாருக்கு வேண்டுமானாலும் மாற்றலாம். ஒருவருடைய பிரிக்கப்படாத பாகம் மற்றும் வசதிகளை வேறு ஒருவருக்கு மாற்றி தர முடியும். இதன்படி அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பை விற்கலாம், மார்ட்கேஜ் மூலம் அடமானம் வைக்கலாம், குத்தகைக்கு (லீஸ்) விடலாம், பரிசாகக் கொடுக்கலாம். அசையாச் சொத்தை சட்டப்படி விற்க என்ன உரிமைகள் இருக்கின்றனவோ அதே உரிமை அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புக்கும் உண்டு.

விதிமுறைகள்

ஒவ்வொரு அடுக்குமாடி வீட்டு உரிமையாளருக்கும் பொதுப் பகுதிகளில் பிரிக்கப்படாத பாகம் என்ற தலைப்பில் குறிப்பிட்ட சதவீதப் பகுதி மற்றும் வசதிகள் பற்றி அடுக்குமாடி விற்பனை பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். ஒவ்வொரு அடுக்குமாடி வீட்டு உரிமையாளரும் சட்டப்படி உடன்படிக்கை, நிபந்தனைகள், கட்டுப்பாடுகள் ஆகியவற்றுக்கு உடன்பட வேண்டும்.

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புவாசிகள் வீடு வாங்கிய குறிப்பிட்ட மாதங்களுக்குள் சொசைட்டி அல்லது சங்கம் ஒன்றை நிறுவி, அதைத் தமிழ்நாடு சொசைட்டி சட்டப்படி பதிவு செய்ய வேண்டும். அடுக்குமாடி உரிமையாளர்கள் சங்கம் மூலம் எல்லா வசதிகளையும் பராமரிக்கலாம். பொதுப் பகுதிகளில் தேவையான வசதிகளை ஏற்படுத்த எல்லா உரிமையாளர்களுக்கும் உரிமை உண்டு. என்றாலும் துணை விதிகள் ஒன்றை ஏற்படுத்திப் பொதுவான விஷயங்களை ஆலோசித்து முடிவு செய்யலாம்.

துணை விதிகளின்படி சொத்து நிர்வகிக் கப்பட வேண்டும். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் பிரிக்கப்படாத பாகம் மற்றும் பொதுவான பகுதிகளிலிருந்து கிடைக்கும் லாபத்தை எல்லோருக்கும் பகிர்ந்தளிக்க வேண்டும். இதேபோலப் பொது செலவினங்களை ஒவ்வொரு உரிமை யாளரும் ஏற்றுக்கொள்ள வேண்டும்.

தமிழ்நாடு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு உரிமையாளர் சட்டத்தில் ஐந்து அத்தியாங்கள் உள்ளன. இந்த அத்தியங்களில் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு உரிமையாளர் களுக்கென சட்டத்திட்டங்கள் உருவாக்கப் பட்டுள்ளன.

தமிழ்’ இந்து20-08-2016.

முன்கூட்டியே செலுத்தப்படும் வீட்டுக் கடன்: குறைவது அசலா, தவணைக் காலமா?

வீட்டுக் கடன் வாங்கினாலும் பலரும் முழு கால அவகாசத்திலும் தவணைத் தொகையைச் செலுத்த விரும்புவதில்லை. முன்கூட்டியே கடனை அடைக்கவே விரும்புகிறார்கள். முன்கூட்டியே வீட்டுக் கடனை அடைப்பதில் பலருக்கும் பலவிதமான குழப்பங்கள் உள்ளன. முன்கூட்டியே வீட்டுக் கடனை அடைப்பதில் உள்ள வழிமுறைகள், சிக்கல்கள் என்ன?

முதலில் வீட்டுக் கடன் தொகையை ஏற்கனவே நிர்ணயிக்கப்பட்ட காலத்துக்கு முன்பாக அடைக்க முடியுமா என்றால், நிச்சயம் முடியும். சில ஆண்டுகளுக்கு முன்புவரை முன்கூட்டியே வீட்டுக் கடனைச் செலுத்தினால் 2 சதவீத அபராதக் கட்டணத்தை வங்கிக்குச் செலுத்த வேண்டிய நிலை இருந்தது. வீட்டுக் கடன் திட்டம் தொடங்கியபோது முன்கூட்டியே கடனை அடைக்கும் வழிமுறைகள் எதுவும் வரையறுக்கப்படவில்லை. எனவே வீட்டுக் கடனை முன்கூட்டியே அடைக்கும்போது வங்கிகளுக்கு ஏற்படும் இழப்பைக் கருத்தில் கொண்டு, இந்த அபராதத் தொகை விதிக்கப்பட்டது. ஆனால், இது வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்களுக்கு மிகப்பெரிய சுமையை ஏற்படுத்தியது. எனவே இந்த அபராதத் தொகையைச் செலுத்தத் தேவையில்லை என ரிசர்வ் வங்கி தலையிட்டு ரத்து செய்தது. இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு முன்புதான் இந்த ரத்து அறிவிப்பு வெளியானது.

ரிசர்வ் வங்கியின் இந்த நடவடிக்கைக்குப் பிறகு வீட்டுக் கடன் வாங்கிய வாடிக்கையாளர்களுக்குப் பலன் கிடைத்தது. இதன் காரணமாக வீட்டுக் கடன் வாங்கிய ஏராளமானோர், கடனை முன்கூட்டியே அடைக்க ஆரம்பித்தனர். இப்போதெல்லாம் வீட்டுக் கடன் வாங்கிய நாளிலிருந்து 5 முதல் 7 ஆண்டுகளுக்குள் ஏராளமானோர் வீட்டுக் கடனை முழுமையாக அடைத்து முடித்து விடுவதாகப் புள்ளிவிவரங்கள் கூறுகின்றன.

அதாவது வீட்டுக் கடனை முழுமையாக முன்கூட்டியே செலுத்தும்போது எந்தப் பிரச்சினையும் இல்லை. சிலரால் ஒரே சமயத்தில் முன்கூட்டியே முழுக் கடனையும் செலுத்த முடியாது. கையில் கொஞ்சம் தொகை இருக்கும். அதை வீட்டுக் கடனில் செலுத்திவிடலாமா என்று எண்ணுவார்கள். அப்படி அந்தத் தொகையைச் செலுத்தும்போது, அத்தொகை அசலிலிருந்து கழிக்கப்படுமா அல்லது வட்டியிலிருந்து கழிக்கப்படுமா என்பதில் பலருக்கும் குழப்பங்கள் இருக்கின்றன. இதுபற்றி சென்ட்ரல் பேங்க் ஆஃப் இந்தியாவின் ஓய்வு பெற்ற துணைப் பொதுமேலாளர் எஸ்.கோபாலகிருஷ்ணனிடம் கேட்டோம்.

“முன்கூட்டியே ஒரு தொகையைச் செலுத்தும்போது அசலிலிருந்து அந்தத் தொகையைக் கழிக்கமாட்டார்கள். அதேபோல வட்டியைக் கழிப்பதற்காகவும் பயன்படுத்தமாட்டார்கள். தொகை செலுத்தப்பட்ட பிறகு வரும் தவணைத் தொகையிலிருந்துதான் அதைக் கழிப்பார்கள். அதாவது ஒரே சமயத்தில் அசலும் குறையும். வட்டியும் குறையும். அதைவிட முக்கியமாகத் தவணைத் தொகை செலுத்தப்படுவதற்கான காலம் குறையும்” என்றார் எஸ்.கோபாலகிருஷ்ணன்.

ஒரு வேளை வீட்டுக் கடன் வாங்கியவரால் முன்கூட்டியே பெருந்தொகையைச் செலுத்த முடியாமல் போகலாம். ஆனால், மாதந்தோறும் கூடுதலாகத் தவணைத் தொகையோடு சேர்த்து கூடுதலாக 2 அல்லது 3 ஆயிரம் ரூபாயைச் செலுத்த முடியுமா என்ற கேள்விகள் எழுப்பப்படுகின்றன. இதுபோலத் தொகையைச் செலுத்த முடியாது. தவணைத் தொகையைவிடக் கூடுதலாக இருக்கும்பட்சத்தில் அந்தத் தொகையைச் செலுத்த முடியும். உதாரணமாக 3 ஆயிரம் ரூபாய் தவணைத் தொகை என்று வைத்துக்கொள்வோம். ஆயிரம் ரூபாய் கூடுதலாகக் கொடுத்தால் தவணைத் தொகையைவிடக் குறைவாக இருக்கிறது அல்லவா? எனவே இந்த முறையில் தவணைத் தொகையுடன் கூடுதல் தொகையைச் செலுத்த முடியாது. அதற்குக் காராணம் இல்லாமல் இல்லை.

“வீட்டுக் கடனுக்கான தவணைத் தொகை சூத்திரத்தின்படிதான் முடிவு செய்யப்படுகிறது. மாதந்தோறும் ஒரு தொகையைச் செலுத்துவதென்றால் சூத்திரமே அடிபட்டுபோகும். எந்த வங்கியும் சூத்திரத்தை மாற்றிக் கூடுதலாக வசூலிக்கமாட்டார்கள். தவணைத் தொகை செலுத்துவதை மூன்று வகையாகப் பிரித்துக்கொள்ளலாம். ஆரம்பத்தில் செலுத்தப்படும் தவணைத் தொகையில் வட்டிக்காகக் கூடுதல் தொகையை எடுப்பார்கள். அசல் தொகையைக் குறைவாகவே எடுப்பார்கள். மத்தியில் அசலுக்கும் வட்டிக்கும் சரிசமமாகத் தவணைத் தொகையை எடுத்துக்கொள்வார்கள். பிற்பகுதியில் அசலுக்கு அதிகமாகவும், வட்டிக்குக் குறைவாகவும் தவணைத் தொகையை எடுத்துக்கொள்வார்கள். எல்லா வங்கிகளிலும் இதுதான் நடைமுறை. உலகம் முழுவதும் இப்படித்தான் தவணைத் தொகை வசூலிக்கப்படுகிறது” என்றார் எஸ்.கோபாலகிருஷ்ணன்.

அதேசமயம் மாதந்தோறும் சிறிய தொகையைச் சேர்த்து வைத்து ஒரு நல்ல தொகையை வங்கியில் செலுத்த முடியும். பெரும்பாலும் குறைந்தபட்சம் 3 தவணைத் தொகைகளையாவது சேர்த்தால்தான் வங்கிகளில் முன்கூட்டியே செலுத்த முடியும் என்பதையும் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

ஜி.எஸ்.டி.,யால் புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கான வரி...உயரும்?:

புதுடில்லி:நாடு முழுவதும், ஜி.எஸ்.டி., எனப்படும் சரக்கு மற்றும் சேவை வரி அமலுக்கு வந்தால், கட்டப்பட்டு வரும் நிலையில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான வரி உயரும் என, தகவல் வெளியாகியுள்ளது. இதன் மூலம், அந்த குடியிருப்புகளின் விலை உயரக்கூடும் என தெரிகிறது.

நாடு முழுவதும், தற்போது, பல்வேறு வரிகள் விதிக்கப்படுகின்றன. ஒவ்வொரு மாநிலங் களிலும் தனித் தனி வரி விதிப்பு முறைகள் உள்ளன. இதனால், ஒரு பொருளுக்கு பல்வேறு கட்டங்களில், வரிகள் விதிக்கப்படும் நிலை உள்ளது. ஒரு குறிப்பிட்ட பொருளுக்கு, ஒவ்வொரு மாநிலத்திலும் ஒவ்வொரு விலை உள்ளது.

இதை மாற்றி, நாடு முழுவதும் ஒரே சீரான வரி விதிப்பு முறையை கொண்டு வரும் வகையில், ஜி.எஸ்.டி., எனப்படும் சரக்கு மற்றும் சேவை வரி மசோதாவை மத்திய அரசு அறிமுகப்படுத்தி யது. ஏற்கனவே, லோக்சபாவில் நிறைவேற்றப் பட்ட இந்த மசோதா, நீண்ட இழுபறிக்கு பின், ராஜ்யசபாவிலும், சமீபத்தில் நிறைவேற்றப் பட்டது.

பல்வேறு நடைமுறைகளுக்கு பின், இம் மசோதா, அடுத்த ஆண்டு, ஏப்ரல் மாதம் முதல் அமலுக்கு வரும் என, எதிர்பார்க்கப் படுகிறது. அப்படி அமலுக்கு வந்தால், சில பொருட்களை தவிர, அனைத்து பொருட்கள் மற்றும் சேவை களுக்கு, 18 சதவீத வரி விதிக்கப்படலாம் என தெரிகிறது. இதனால், சில பொருட்களின் விலை உயரும்; சில பொருட்களின் விலை குறையும் நிலை உள்ளது.

ஜி.எஸ்.டி., வரி அமலுக்கு வந்தால், அதன் எதிரொலி கட்டுமானத் துறையிலும் இருக்கும் எனக் கூறப்படுகிறது. கட்டி முடிக்கப்பட்ட அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கு, புதிய வரி விதிப்பால் மாற்றம் ஏதும் இருக்காது. அதேசமயம், அடுக்கு மாடி குடியிருப்பு முன்பதிவு செய்து, கட்டப்பட்டு வருமேயானால், ஜி.எஸ்.டி.,யின் கீழ் வரி விதிக்கப்படும்.

இதனால், அதன் விலை, 5 சதவீதம் முதல், 10 சதவீதம் வரை உயரக்கூடும் என தெரிகிறது.ஒருவர் தற்போது, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு ஒன்றில் வீடு ஒன்றை வாங்க பத்திர பதிவு முடிந்து, கட்டுமான பணிகள் நடந்து வந்தால், அது, பணிக்கான ஒப்பந்தமாக மட்டுமே கருதப்படுகிறது.

கட்டுமான பணிகளுக்கான சேவை வரி மட்டும் வசூலிக்கப்படுகிறது. அதன்படி, நிலம் தவிர கட்டுமான பணிகளுக்கான, 40 சதவீத தொகைக்கு மட்டும், 15 சதவீதம், சேவை வரி விதிக்கப்படுகிறது. இல்லையென்றால் ,ஒட்டுமொத்த தொகைக்கு கணிக்கிட்டு, 6 சதவீத சேவை வரி வசூலிக்கப்படுகிறது.

அதேசமயம், ஜி.எஸ்.டி., அமல்படுத்தப்பட்டால், வீட்டின் ஒட்டுமொத்த தொகையும், சேவையின் கீழ் வரும். அதன்படி, வீட்டின் ஒட்டுமொத்த தொகைக்கும், ஜி.எஸ்.டி., வரி வசூலிக்கப்படும். இதன் மூலம், கட்டுமானம் நடந்து வரும் வீடுகளின் விலை உயரக்கூடும் என ரியல் எஸ்டேட்வட்டாரங்கள் தெரிவிக்கின்றன.

இதுகுறித்து வரி ஆலோசனையாளர்கள் கூறியதாவது:

ஜி.எஸ்.டி., வடிவமைப்பின் படி, நிலத்திற்கான பத்திரப்பதிவு மற்றும் கட்டுமான ஒப்பந்தம் ஆகிய இரண்டையும், தற்போது இருப்பதுபோல பிரித்து பார்க்க முடியாது. இவை ஒட்டுமொத்த சேவையாக பார்க்கப்படும். ஜி.எஸ்.டி., வரி 12 சதவீதம் என்றால், புதிய வீட்டுக்கான மொத்த வரி, 6 சதவீதமாக இருக்கும். அதுவே, ஜி.எஸ்.டி., வரியின் அளவு, 18 சதவீதமாக இருந்தால், புதிய வீட்டுக்கான மொத்த வரி, 12 சதவீதமாக உயர்ந்து விடும்.இவ்வாறு அவர்கள் கூறி உள்ளனர்.

ஜி.எஸ்.டி.,க்கு முன்பு...
* மொத்த சேவை வரி 6 சதவீதம்
* மாநில அரசின் வாட்: 0 - 1 சதவீதம்

ஜி.எஸ்.டி.,க்கு பிறகு...

* கட்டி முடிக்கப்பட்ட அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கு வரியில் மாற்றம் இல்லை
* கட்டப்பட்டு வரும் வீடுகளுக்கு, ஜி.எஸ்.டி., வரும் வரை பழைய வரி; வந்த பின் மீதமுள்ள தொகைக்கு மட்டும் புதிய வரி
* ஜி.எஸ்.டி., வந்த பின் வீடுமுன்பதிவு செய்தால், மொத்த தொகைக்கும், ஜி.எஸ்.டி., வரியை பொறுத்து, வரி விதிப்பு இருக்கும்.

பத்திர பதிவு கட்டணம் உண்டு:

நிலத்தை பத்திர பதிவு செய்யும்போது, தற்போது இருப்பதை போல, பதிவு கட்டணம் தனியாக செலுத்த வேண்டும். இது மாநிலங்களுக்கு மாநிலம் வேறுபடுகிறது; 5 முதல் 8 சதவீதம் வரை விதிக்கப்படுகிறது. இது, ஜி.எஸ்.டி., வரியின் கீழ் வராது. மாநில அரசு விதிக்கும் இந்த முத்திரை தாள் கட்டணத்தையும், வீடு வாங்குவோர் செலுத்தியாக வேண்டும்.  ஜி.எஸ்.டி., எனப்படும் சரக்கு மற்றும் சேவை வரி அமலுக்கு வந்தால், அடுக்குமாடி குடி யிருப்பு வீடுகளின் விலை 5 முதல் 10 சதவீதம் வரை உயரக்கூடும்
* கட்டி முடிக்கப்பட்டு விற்பனை செய்யப்படும் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வீடுகளுக்கு, ஜி.எஸ்.டி., பொருந்தாது. இதனால், அந்த வீடுகளின் விலை உயர வாய்ப்பில்லை
* வீட்டிற்காக ஏற்கனவே பணம் செலுத்தி இருந்தால், ஜி.எஸ்.டி., அமலுக்கு வந்த பின்னர், செலுத்த வேண்டிய மீதித் தொகைக்கு மட்டும், வரி விதிக்கப்படும்.

அடுத்து என்ன?:

பார்லிமென்டில் இந்த மசோதா நிறைவேறி யதைத் தொடர்ந்து, அனைத்து மாநில சட்ட சபைகளுக்கும், இந்த மசோதா ஒப்புதலுக்காக அனுப்பப்படும். 50 சதவீத மாநிலங்கள் ஒப்புதல் அளித்த பின், ஜனாதிபதியின் ஒப்புதலுடன் சட்டமாக்கப்படும்.

மத்திய, மாநில அரசுகள் அடங்கிய, ஜி.எஸ்.டி., கவுன்சில் அமைக்கப் பட்டு, சட்ட விதிகள் உருவாக்கப்படும். 2017, ஏப்ரல், 1ம் தேதி முதல் இந்த வரி விதிப்பு நடைமுறைக்கு வரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

முத்திரை தாள் கட்டணம் வசூலிக்கப் படுவ தால், கட்டுமானத் துறையை, வழக்கமான, ஜி.எஸ்.டி., பிரிவின் கீழ் கணக்கிடக் கூடாது; இதனை தனியாக தான் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். தற்போது உள்ள நடைமுறைப்படி, நில கட்டுமானம் உள்ளிட்டவற்றிக்கு விலக்கு அளிக்க வேண்டும். அவ்வாறு செய்தால், வீடுகளின் விலை உயராது.

கீதாம்பர் ஆனந்த் தலைவர், இந்திய ரியல் எஸ்டேட் தொழில் சங்க கூட்டமைப்பு

வீட்டுக் கடனும் வட்டி வகைகளும்

வீடு கட்டுவதற்குப் பெரும்பாலானோர் நம்பியிருப்பது வங்கிக் கடனைத்தான். மேலும் மற்ற கடன்களைக் காட்டிலும் வீட்டுக் கடனுக்குச் சில சலுகைகளும் உண்டு. அவற்றில் முக்கியமான ஒன்று, கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்குத் தரப்படும் நீண்ட கால அவகாசம்.

நாம் வாங்கும் கடனைப் பல மாதங்கள் தவணைகளாகத் திருப்பிச் செலுத்த முடியும். அதாவது வீட்டுக் கடனை 5 ஆண்டுகளில் இருந்து 25 ஆண்டுகளிலும், சில நேரங்களில் 30 ஆண்டுகளிலும் திருப்பிச் செலுத்தக்கூடிய வசதி இருக்கிறது.

கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த நீணட காலத் தவணைகள் இருந்தாலும், சில நிபந்தனைகள் உண்டு. அதாவது கடன் பெறும் நபர், பணியிலிருந்து ஓய்வுபெறுவதற்குள் இ.எம்.ஐ. (மாதத் தவணை) முடிந்துவிடுமா என்பதை வங்கிகள் பார்க்கும். ஒருவேளை ஓய்வுபெற்ற பிறகும், இ.எம்.ஐ. செலுத்துவதற்கான வருமானம் இருக்கும்பட்சத்தில் வங்கிகள் கடன் அளிக்கும்.

அதாவது அவரது ஓய்வூதியம் இ.எம்.ஐ. செலுத்தப் போதுமானதாக இருக்கும் பட்சத்தில் கடன் அளிக்க வங்கிகள் முன்வரும். அதே சமயம் கடன் பெறுபவர், 60 வயதைக் கடந்த பிறகு கடனை அடைப்பதற்கு அவகாசம் கோரினால், அவரது வாரிசுகள் இந்தக் கடனுக்கு எழுத்துபூர்வமாக உத்திரவாதம் அளிக்க வேண்டும்.

கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் வகையில் நமது வருமானம் இருக்கிறதா என்பதையும் வங்கிகள் பரிசீலிக்கும். நமது மாத வருமானத்தில் இருந்து உத்தேச வீட்டுக் கடனுக்கான தவணைத் தொகை, உள்ளிட்ட அனைத்து வகைப் பிடித்தங்களும் போக, குறைந்தபட்சம் 35 சதவீதமாவது குடும்பச் செலவுகளுக்காக எடுத்துச் செல்கிறோமா என்பதை வங்கிகள் உறுதிசெய்கின்றன.

வட்டி வகைகள்

இதற்குக் காரணம் தவணை செலுத்துவதால் நமது அன்றாட குடும்பச் செலவுக்குப் பணத் தட்டுப்பாடு ஏற்பட்டுவிடக் கூடாது. அச்சமயம் நம்மால் தவணையைச் சரியாகச் செலுத்த முடியாமல் போகலாம்.

மேலும் வீட்டுக் கடனில் மூன்று வகையான வீட்டுக் கடன் வட்டிகள் உள்ளன. நிலையானது (Fixed), மாறுபடும் (Floating), கலவை (Mixed or Hybrid) ஆகியவைதான் அதன் வகைகள். கடன் வாங்கும்போது நிர்ணயிக்கப்படும் வட்டி, 3 அல்லது 5 ஆண்டுகளுக்கு மாறாமல் இருப்பதே நிலையான வட்டி விகிதம். அதன் பிறகு கடன் சந்தையின் வட்டிக்கு ஏற்பக் கடனின் வட்டியும் மாறும்.

மாறுபடும் வட்டி என்றால், கடன் சந்தையின் வட்டி விகித ஏற்ற இறக்கத்துக்கு ஏற்ப மாறும். முழு காலத்துக்கும் ஒரே அளவில் தவணை இருக்காது. சிறிது கூடலாம், குறையலாம்.

வீட்டுக் கடனில் ஒரு பகுதி நிலையான வட்டி விகிதத்திலும், எஞ்சியவை மாறுபடும் வட்டி விகிதத்திலும் இருந்தால் அதுதான் கலவை வட்டி விகிதம். எந்த வட்டி விகிதத்தில் எவ்வளவு சதவிகிதம் இருக்கலாம் என்பதைத் தேர்ந்தெடுக்கும் விருப்பம் இதில் உண்டு.

வழக்கமாக, மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தைவிட நிலையான வட்டி விகிதம் 1 முதல் 2 சதவீதம் அதிகமாக இருக்கும். எனவே மாறுபடும் வட்டி விகிதமே லாபகரமானது. வட்டி விகிதம் உயரும்போது, குறிப்பிட்ட ஆண்டுக்கு ஒரு முறை நிலையான வட்டி அதிகரிக்கும். நிலைமைக்குத் தகுந்தாற் போல வட்டியும் அதிகமாக வசூலிக்கப்படும்.

இது சரிப்பட்டு வராது என்று நினைப்பவர்கள் கலவை வட்டி விகிதத்தைத் தேர்வு செய்யலாம். நடைமுறையில் வீட்டுக் கடன் வாங்குவோரில் சுமார் 85 சதவீதம் பேர், மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தைத்தான் தேர்வு செய்கிறார்கள் என்கிறார் வங்கியாளர் ஒருவர். ஒருவேளை நிலையான வட்டி விகிதத்தைத் தேர்வு செய்தால், அதன் பிறகு வட்டி விகிதம் குறைந்து மாறுபடும். வட்டி விகிதமும் குறைந்தால், நிலையான வட்டியில் இருந்து மாறுபடும் வட்டிக்கு மாறுவது பலன் அளிக்கும். வட்டி விகிதம் எதிர்காலத்தில் மிகவும் அதிகரிப்பது போன்ற சூழ்நிலை இருந்தால், அப்போது மாறுபடும் வட்டியில் இருந்து நிலையான வட்டிக்கு மாறுவதும் லாபமாக இருக்கும். இப்படி மாறுவதற்கு, பாக்கி உள்ள கடன் தொகையில் 1 முதல் 2 சதவீதம் அளவுக்குக் கட்டணமாகச் செலுத்த வேண்டியிருக்கும்.

நாட்டில் பணவீக்கம் அதிகரிக்கும்போது கடனுக்கான வட்டி விகிதமும் பொதுவாக அதிகரிக்கும். இதை வைத்து வட்டி விகிதத்தைத் தேர்வு செய்யலாம். பண வீக்க விகிதம் அதிகமாக இருந்தால், நிலையான வட்டியையும், குறைவாக இருந்தால், மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தையும் தேர்வு செய்வதே நல்லது.

கட்டிட விரிசல் கட்டுநர் பொறுப்பா?

கடந்த சில பத்தாண்டுகளாக அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு ஒரு கலாச்சாரமாக மாறியுள்ளது. இன்னும் பல அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடுகள் கட்டப்பட்டு வருகின்றன. சென்னை போன்ற பெரு நகரத்தில் எல்லோருக்கும் வீடு என்பது இந்த அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீட்டால்தான் சாத்தியம். இந்த அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புக் கலாச்சாரம் வளர்ந்த அளவு அது தொடர்பான பிரச்சினைகளும் பெருகியுள்ளன. உதாரணமாக வீட்டைச் சொன்ன காலத்துக்குள் கட்டிக் கொடுக்காமல் கட்டுநர்கள் இழுத்தபடிப்பதுண்டு.

மேலும் அவசரம் அவசரமாகத் தரமற்ற கட்டுமானப் பொருள்களைக் கொண்டு வீடுகளைக் கட்டித் தருவதும் நடக்கிறது.

புது வீட்டுக்குப் போன பிறகுதான் இந்தக் கட்டுமானக் குறைபாடு தெரிய வரும். வீட்டின் வெளிப்புறச் சுவர்களில் விரிசல்கள் ஏற்பட்டால், அதற்கு மழை, வெயில் என இயற்கையைக் காரணமாக இருக்கும் என்று கட்டுமான நிறுவனங்கள் சொல்ல வாய்ப்பிருக்கிறது. வீட்டு உட்புறச் சுவர்களில் கீறல்கள் விழுந்தால் அதற்கு என்ன காரணம் என்பதைப் பார்க்க வேண்டும். அது தரமற்றக் கட்டுமானப் பொருள்களால் வந்ததாக இருக்கலாம். இதைச் சேவை குறைபாடு என்று வகைப்படுத்தலாம். தரமான வீட்டைக் கட்டிக் கொடுப்பதாகச் சொல்லிவிட்டு அதன்படி நடக்கவில்லை என்று நுகர்வோர் நீதிமன்றத்தில் வழக்குத் தொடரலாம்.

ஆனால் நீதி மன்றத்தில் தரமற்ற கட்டுமானப் பொருளால்தான் வீட்டில் விரிசல் விட்டிருக்கிறது என்பதை நிரூபிக்க வேண்டியது அவசியம். அப்படி நிரூபிக்கும்பட்சத்தில் உரிய இழப்பீடு நமக்குக் கிடைக்கும். 

Thanks to Tamil Hindu, 10-09-2016

உங்களிடம் இருக்கிறதா உட்பிரிவு பட்டா?

இப்போதெல்லாம் ஒரு கிரவுண்டு மனையில் 4 முதல் 6 அடுக்குமாடி வீடுகளைக் கட்டி விடுகிறார்கள். இப்படி கட்டி விற்கப்படும் வீடுகளும் விரைவாக விற்பனையும் ஆகிவிடுகின்றன. அடுக்குமாடி வீடுகளை வாங்குபவர்கள் பத்திரப் பதிவு முடிந்தவுடன் எல்லா வேலைகளும் முடிந்துவிட்டதாக நினைக்கிறார்கள். 4 அல்லது 6 வீட்டு உரிமையாளர்களும் தங்களுக்கெனத் தனியாக உட்பிரிவு பட்டா வாங்க மறந்துவிடுகிறார்கள். தனியாகப் பட்டா வாங்காவிட்டால் என்னவாகும்?

அடுக்குமாடி வீட்டையோ அல்லது ஒரு மனையில் ஒரு பகுதியையோ வாங்கி, பத்திரப்பதிவு செய்துவிட்டால் சொத்து நமக்குத்தான் சொந்தம் என்று நினைக்கக் கூடாது. அப்படி வாங்கிய சொத்துக்கு பட்டா வாங்க வேண்டும். அதாவது ஒரு மனையில் ஒரு பகுதியை வாங்கியிருந்தாலோ அல்லது அடுக்குமாடி வீட்டில் வீடு வாங்கியிருந்தாலோ அதற்கு உட்பிரிவு பட்டா வாங்குவது மிகவும் அவசியம். ஏனென்றால், நாம் வீடு வாங்குவதற்கு முன்போ அல்லது மனையில் ஒரு பகுதியை வாங்குவதற்கு முன்போ, அந்த மனை ஒருவருக்குச் சொந்தமாக இருந்திருக்கும். அந்த மனைக்குரிய பட்டா அவரிடம் இருக்கும். ஒரு வேளை உட்பிரிவு பட்டாவை வாங்காமல் இருந்துவிட்டால் பிற்காலத்தில் சிக்கல்கள் வரலாம்.

நிலங்களை வகைப்படுத்தி, அது எந்த வகையான நிலம் என்பதை ஆவணப்படுத்துவது வருவாய்த் துறையின் வேலை. இந்த நிலங்களின் உரிமையாளர்களுக்குப் பட்டாவையும் அரசு வழங்கியிருக்கும். வருவாய்த் துறை அளித்த பட்டா ஒருவருக்கு இருக்கும்போது அந்த மனை அவருக்குரியதாகவே இருக்கும். பத்திரம் இருந்தாலும், பட்டாதான் செல்லுபடியாகும். நாம் உட்பிரிவு பட்டா வாங்காமல் இருந்தால், தன்னுடைய பட்டா மூலம் நீங்கள் வாங்கிய இடத்துக்கும் உரிமை கோரலாம். பட்டாவைக் காட்டி இன்னொருவருக்கு சொத்தை விற்பனைக்கூட செய்யலாம். அதனால் சிக்கல்கள் ஏற்படக்கூடும்.

அந்தச் சொத்துப் பத்திரப் பதிவு மூலம் உங்களுக்குரியது என்பதை மறைத்து சொத்தை விற்கலாம். வருவாய்த் துறையின் ஆவணப்படி உங்கள் வீடு அமைந்துள்ள குறிப்பிட்ட இடத்துக்கு உட்பிரிவு பட்டா இல்லை என்றால் சிக்கல் எழும். உட்பிரிவு பட்டா பெறாமல் இருக்கும்பட்சத்தில் சொத்தை விற்றவருக்கு அனுகூலமாகிவிடும். அடுக்குமாடி வாங்கியவர்கள் உட்பிரிவு பட்டா கோரி விண்ணப்பித்தாலோ அல்லது ஒரு மனையில் ஒரு பகுதியை வாங்கியவர்கள் உட்பிரிவு பட்டா கேட்டு விண்ணப்பித்தாலோ, சொத்து பிரிக்கப்பட்டு, மனையை உட்பிரிவு செய்து வருவாய்த் துறை பட்டாவை அளிக்கும். உதாரணத்துக்கு உங்கள் மனையின் சர்வே எண் 35/1 என்று வைத்துக்கொள்வோம். 6 அடுக்குமாடி உரிமையாளர்கள் உட்பிரிவு பட்டா கேட்டு விண்ணப்பித்தால் 35/1ஏ, 35/1பி, 35/1சி… என வரிசைப்படுத்தி உட்பிரிவு பட்டா வழங்குவார்கள். குறிப்பிட்ட மனை 6 பேருக்கும் சொந்தமாக இருக்கும்.

இதேபோல ஒரு மனையில் குறிப்பிட்ட பகுதியை மட்டும் வாங்கியிருந்தால், அது இரண்டாகப் பிரிக்கப்படும். மேற்சொன்னப்படி உட்பிரிவு செய்து பட்டா வழங்குவார்கள். அதோடு குறிப்பிட்ட அந்தச் சொத்தின் வரைப்படத்தில் நமக்குரிய பகுதியைக் குறிப்பிட்டு வருவாய்த்துறை ஆவணப்படுத்தி வைப்பார்கள். இதன்மூலம் உங்களுடைய சொத்து முழுமையாக உங்களுடையதாகும்.

பழைய உரிமையாளர் எக்காரணம் கொண்டும் சொத்துக்கு உரிமைக் கொண்டாட முடியாத நிலை உருவாக்கப்படும். எனவே இதுவரை பத்திரப் பதிவு செய்து பட்டா பெறாமல் இருந்தால், இனியும் தாமதிக்க வேண்டாம். உடனே வருவாய்த் துறை அலுவலங்களில் பட்டா கேட்டு விண்ணப்பம் அளிக்கலாம். இந்த உட்பிரிவு பட்டா என்பது அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கு மட்டுமல்ல. மனைகளுக்கும் மற்ற பயன்பாட்டு நிலங்களுக்கும் பொருந்தக்கூடியது.

சொத்துக்குப் பத்திரமும் பட்டாவும் இரு கண்கள் போல. ஒன்று இல்லாவிட்டாலும் சிக்கல்தான்! 

Source:

The Tamil Hindu Daily 17-09-2016